住宅ローンについてのQ&A

住まいに関する疑問を解消しましょう!
Q 住宅ローンは、どのようなものがありますか?
A住宅ローンには主に以下のようなものがあります。
民間融資 銀行ローン 民間の銀行などが貸し出しをしている住宅ローンです。
さまざまな種類のローンがあります。
フラット35 民間金融機関と住宅金融支援機構が提携したローンで、長期・固定金利の住宅ローン。
公的融資 財形融資 会社などで財形貯蓄をしている場合に借りることができます。
一般財形貯蓄、財形住宅貯蓄、財形年金貯蓄のいずれかを1年以上継続し、50万円以上の残高があることが条件です。
住宅金融公庫は直接の融資を2007年3月で終了しました。その後名称が変わり<独立行政法人住宅金融支援機構>になって、民間金融機関の「サポーター」として「フラット35」の提供をバックアップしています。
以前は、一般的にマイホーム資金と言えば、公的融資を中心に考える方が多かったですが、ここ数年でトレンドが大きく変わり民間融資が主流になってきました。勤務先の融資制度を活用するときは、在職期間などご自身のキャリアプランを考慮して、ハウスメーカーなど特定の金融機関との提携ローンがある場合は、一般の融資より有利な場合が多いのでその制度も考慮し、少しでも有利な選択をしましょう。
Q 住宅ローン選びのポイントを教えてください。
A住宅ローンの基本は次の三点です。

(1)金利(少しでも低い金利)
(2)借入期間(少しでも短い期間)
(3)借入額(少しでも少ない金額)

これらの三つの条件にプラスしてご自身のライフプランを考慮することも忘れてはなりません。
例えば、返済期間について、当初は毎月の返済額に無理はないが、数年後お子さんが大学に入った時にかなり厳しくなりそうな場合は、無理して返済期間を短くするのではなくて、少し長めにして毎月の返済額を抑えるほうがベターかもしれません。借入額については、自己資金の箇所で説明していますのでご参照ください。要は当初立てた返済計画で長期的に無理なく払い続けることができるか?<無理のない返済計画>これが最も大切なポイントです。
Q 良い住宅ローンってどんなローンですか?
A誰しも本当は現金で買いたいところですが、現実はローンを使わざるを得ないわけです。『良い住宅ローン』を選ぶという観点ではなく、『少しでも悪くないローン』を選ぶと考えるほうが良いかもしれません。
マイホーム購入時は<住宅ローン選び>に注力を傾けられますが、ローンはマイホームを購入する為の<手段>であって、<目的>はマイホームの購入です。キャンペーンや優遇金利ばかりに気を惹かれることなく、他にかかる費用(融資手数料・保証料・団体信用保険料・繰上返済手数料)なども考慮してください。また、優遇金利を受ける場合は、その適用期間は全期間なのか当初だけなのかも確認しておきましょう。
Q 自己資金(頭金)は何割必要ですか?
A最近では購入資金を100%ローンでまかなうことも可能な場合もありますが、自己資金は多ければ多いに越したことはありません。頭金が多いほどローンを組む額も減りますので毎月の返済額も少なくてすみますので、家族会議・親族会議などを開かれることをおすすめします。ご両親など資産状況に余裕をお持ちの場合は、税制などを考慮し、資金援助を受けられるのも一手だと思われます。その上で購入後の生活のことも考慮して、最初に投入する金額を決めましょう。例えばマイカーの購入予定が数年後に迫っているときは、その分を予算取りして残しておいたほうが無難です。結局、数年後に住宅ローンより高い金利のマイカーローンを借りる羽目になるといったことは避けたいものです。
Q 収入に対する返済額(返済比率)は何%くらいが適当でしょうか?
A住宅関連雑誌などでは、<返済比率は25%以内に抑えましょう>なんて載っていますが一概には言えません。例えば年収400万円の方と800万円の方では同じ返済比率25%といっても年間返済額は前者100万円、後者200万円となりまったく異なります。精一杯切り詰めた生活をした場合は家族構成が同じであれば基本的にかかる生活費は年収には比例しないかもしれません。
どちらも基本的生活費が毎月10万円(年間120万円)と仮定すると前者は住宅ローンと生活費合わせて220万円を使うことになります。後者は320万円です。それ以外に使える費用は年収400万円の場合は180万円、年収800万円の場合は480万円となり、明らかに年収が多いほうが余裕資金が多くなります。したがって年収が高いほど返済比率は高くても大丈夫、低いほど返済比率は低めに抑える必要があると言うことになります。嗜好品や外食の頻度などを考えても基本的にかかる生活費は各ご家庭で異なると思いますので、書物や雑誌から得た情報だけに振り回されずにご自身の家庭にあてはめて慎重に考えましょう。
Q 金利タイプの特徴(メッリットとデメリット)を教えてください。
A(1)固定金利型
(2)変動金利型
(3)固定金利期間選択型
の三つの基本形があります。
最近はどれか一つを選ぶのではなく、固定金利と変動金利を組み合わせたりできる金融機関もあり、選択肢も増えてきました。主なメリットとデメリットをご紹介します。
金利のタイプ メリット デメリット
固定金利型 全期間を通して返済額が確認できるので計画が立てやすい
低金利時に借りると、全期間に渡って低金利のメリットを享受できる
高金利時に借りると、将来にわたって高金利に基づく返済額を負担することになる
変動金利型 借入時の金利は一般的に固定金利型より低い
高金利時に借りると、金利が低下した時は返済額が減少する
借入時に将来の返済額が確定できない
金利が上昇した場合、返済額が上昇する
金利が大きく上昇した場合、『未払い利息』が発生するリスクがある
固定金利期間選択型 一定期間、返済額を確定できる
高金利時に借りた場合、選択した期間が終了した時返済額が減少する
固定期間終了後の返済額が確定しない
固定期間終了後に金利が上昇した場合、返済額が増加する
Q 固定と変動どちらが良いですか?
Aどちらが良いか一概には言えません。現在の経済の動向は不透明感をまし、超低金利時代の今、一般的には長期固定金利型を選択するほうが無難だと思われます。金利の条件は借入金額や借入金額などの条件によって変わります。選択される際には、家族構成やお子様の教育費など今後のライフプランも考慮すると良いと思います。例えば、50歳前後で少し資金的に余裕があって、10年後に退職金で一括返済を考えられているような方は変動型もしくは短期固定金利型を選ぶほうがベターかもしれません。長期固定金利を選ぶと当初から高めの金利になり、短期間固定の金利と比べると要らない利息を支払うことになるかもしれません。30歳前後で今後お子様の教育費の負担が心配で、サラリーの上昇なども予想しにくい方は無難に長期固定型を選ぶほうがよさそうです。このようにご家庭の事情によって異なりますので、一般論に流されず、ケース・バイ・ケースで考えることをおすすめします。
Q 借入額・・・銀行からOKが出たが、返せるかどうか心配。
A借入可能額(金融機関が貸してくれる額)と返済可能額(実際に返せる額)は異なります。金利が低いほど返済期間が長いほどたくさん借入できますが、ローン返済終了まで無理なく返済できるかどうかのほうが大切です。現在賃貸で生活されている方は今の年間の家賃総額(管理費や駐車場代など)と購入後の住宅ローンの年間差額がどの程度になるか?住宅ローン以外にかかる費用(固定資産税など)も含めて比較してみましょう。例えば、購入前の年間家賃総額より購入後の年間総額のほうが50万円高い場合は、現在年間50万円以上貯蓄できていないと、購入後かなりの節約を強いられることになります。ローンや固定資産税などを払っても目標の貯蓄ができるくらいが好ましい計画と言えます。
Q 収入合算のメリット・デメリット
A収入合算する最大のメリットは借入金額を多くすることができることです。また、連帯債務の場合は夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けることができます。デメリットは借入金額が多くなるので、毎月の返済負担が大きくなる点です。例えば、借入をした後に育児などで妻が仕事を辞めたり働いてもパートでそんなに収入がなかったりする場合、合計収入が減るので返済負担が大きくなります。このようなことが予想される場合は安易に収入合算せずに、計画の段階で、将来妻が仕事を辞めた場合を想定した上で資金計画を練ることをおすすめします。後述の「連帯保証と連帯債務はどうちがうの?」と関連していますので続けてご参照ください。
Q 連帯保証と連帯債務はどうちがうの?
Aたいへん良い質問です。共働き夫婦二人とも住宅ローン控除を受けたい時など連帯保証と連帯債務との違いが分からずに失敗するケースがありますので注意が必要です。例えば夫婦で共同して住宅ローンを借りるとき、連帯保証の関係では主債務者である夫 (または妻) は住宅ローン控除の適用を受けられますが、連帯保証人となる妻 (または夫) は住宅ローン控除の適用を受けられません。これに対して夫と妻とが連帯債務者の場合 (共有の登記が必要) には、お互いに住宅ローン控除の適用を受けることができます。例えば3,000万円の住宅ローンを夫名義で借りて、妻が連帯保証人となったとき、主たる債務者はあくまでも夫であり、妻は保証人に過ぎません。 ところが、支払いの延滞等が生じて債権者から保証人へ請求がされたとき、通常の保証人であれば 「まずは債務者である夫に請求して欲しい」 と主張する権利があるのに対し、 連帯保証人にはその権利がなく、請求を受ければ直ちに弁済の責任を負うことになります。一方、連帯債務の場合には例えば3,000万円の住宅ローンに対して夫も妻も共に債務者となります。債権者は夫に対しても妻に対しても同等に請求できるわけです。この場合、夫の債務は3,000万円であり、妻の債務も3,000万円になります。半分ずつ1,500万円の債務になるわけではありませんが、住宅ローン控除の計算においてはそれぞれの登記された持分によって控除を受けることができます。民間金融機関では配偶者の収入合算は出来ても、その配偶者は連帯債務者でなく連帯保証人にしかなれないケースもあり、このような場合は住宅ローン控除を受けることが出来ません。よって、連帯債務に対応していない金融機関の場合、夫婦で住宅ローンを借りるときは夫と妻のそれぞれが各自で住宅ローンを組む必要があります。夫婦連帯債務に対応している住宅ローンかどうかを必ず事前に確認する必要があります。前述の「収入合算のメリット・デメリット」も参照してください。
Q ローン以外にかかる費用にはどんなものがありますか?
A一般的に<諸費用>と言われているローン以外にかかる費用があります。入居後にかかる費用もありますのでしっかりと計画に入れておきましょう。通常は新築住宅の場合で住宅価格の3%~5%、中古住宅の場合で5%~10%程度といわれていますが、購入物件によって事情が異なりますので、実際の金額はケースバイケースです。
購入時にかかるお金 契約費用・ローン手数料・保証料・印紙税・登記費用・登録免許税・司法書士の費用
火災保険料・地震保険料(任意加入ですが、金融機関によっては質権の設定が必要な場合もあります。)
団体信用生命保険料(任意加入ですがフラット35を借りる場合毎年必要)
修繕積立基金・管理準備基金(マンションの場合)
入居後にかかるお金 不動産取得税(1年目のみ必要) 平成30年3月31日までに取得した宅地等は軽減されます。
固定資産税・都市計画税(毎年必要)
団体信用生命保険料(任意加入ですがフラット35を借りる場合毎年必要)
管理費・修繕積立金(マンションの場合毎月必要)

ページの先頭へ

Copyright(c) 2012 (財)大阪住宅センター All Rights Reserved.